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建物土地の交換に関する圧縮記帳を行う時に、その時価は圧縮限度額にどのような影響を与えるのでしょうか。

 

法人が同種の固定資産の交換を行うことで取得した場合は、圧縮の限度額の範囲内で取得資産の帳簿価額を損金経理で減額した際に、その金額を損金算入する圧縮記帳の適用が受けられる特例があります。この圧縮記帳ができる限度額は、交換が行われる時点での譲渡資産と取得資産の時価が同じ額数でない場合に、その差額を補充するために授受される金銭、すなわち交換差金などがあるかないかによって計算式が異なります。

1.交換差金などを支払った場合
→圧縮限度額=取得資産の時価‐(譲渡経費の額数+譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額+交換差金などの額数)
2.交換差金などを貰った場合
→圧縮限度額=取得資産の時価‐(譲渡経費の額数+譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額)X取得資産の時価/(交換差金などの額数+取得資産の時価)
3.交換差金などが無い場合
→圧縮限度額=取得資産の時価‐(譲渡経費の額数+譲渡資産の譲渡直前の帳簿価額)
*譲渡経費の額数には、交換の時に支払った譲渡資産に対する運送保険料、荷役費、仲介手数料等のその譲渡のために必要であった費用額数以外にも、土地の上の建物を取り壊してその土地の交換をした場合の費用や、それによって発生する借家人に対する立退料などの額数も含まれています。

圧縮記帳の適用対象になる交換は、以下の全ての条件に当てはまるものです。
1.交換による譲渡資産と取得資産が、建物と建物、土地と土地のように、その組み合わせが同種の資産であること
2.取得資産と譲渡資産が両方とも固定資産であること:不動産業者などが所有している棚卸資産などは、この圧縮記帳の適用対象になりません。
3.取得資産と譲渡資産が、それぞれの所有者がともに1年を超えて所有しているものであること
4.取得資産は、相手側が交換だけを目的として取得した資産ではないこと
5.交換した際の譲渡資産と取得資産の時価の差額が、その中でどちらか高い方の価額の2割を超えないこと
6.取得資産は、譲渡資産の交換が行われる直前の用途と同様の用途で使用されること:建物の場合は倉庫用、居住用、工場用、店舗用、事務所用、その他用の区分があり、土地の場合は原野、住宅、牧場、田畑、沼、山林、池、鉱泉地、その他の区分があります。

このような圧縮記帳の特例を受けるためには、その確定申告書に、取得資産の帳簿価額を損金経理で減額して、その額数の損金算入に対する明細を記して提出する必要があります。

土地などの財産を時効の援用で得た場合、その財産の時価は所得税にどのように影響するのでしょうか。

 

その時効で取得した財産の時価はそのまま経済的な利益になって、その時効で取得した日も含まれる年度分の一時所得になって、所得税の課税対象に含まれます。
その計算式は、以下の通りになります。

時効で取得した土地などの財産の時価‐土地などの財産を時効で取得するために必要だった直接的な費用‐(特別控除の額数:50万円まで)=一時所得の額数
*課税対象に含まれるのは、この一時所得の額数の5割相当の金額となります。

相当の地代を改訂するときに、その対象土地の時価は地代の額にどのように影響するのでしょうか。

 

法人が着地権を決めることで土地を他人に使用させる場合は、一般的に権利金を貰う慣習があるにも関わらず権利金を貰わない場合、権利金の認定課税対象となるのが原則です。
ただし、権利金の代わりに相当の地代を貰っている場合は、権利金の認定課税はありません。また、この場合は、その借地権を決めることなどに関わる契約書で、その後の地代の改訂方法を決めるとともに、「相当の地代の改訂方法に対する届出書」と借地人と連名で遅れることなくその法人の納税地の管轄税務署長に出す必要があります。
この場合の相当の地代の額数は、その土地の更地価額、すなわち時価の年6%程度の金額になります。
土地の更地価額は一般的に対象土地の時価となりますが、課税上、弊害が無い限り、その土地の相続税評価額・評価額の過去3年間にわたる平均額や、土地の近くにある類似の土地の工事価格などを基として合理的に計算された額数によることも可能です。

相当の地代の改訂方法に対する届出書を出した場合の改訂方法は、土地の価額の値上がりに対して、収受する地代をその相当地代の額数に改訂する方法か、それ以外の方法などがあります。届出書の提出が無かった場合は、それ以外の方法を選んだものの取扱いになります。

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